«Лайт индастриал» как инвестиция: разбор на примере Instone Development

В Московском регионе планируют построить более 1,2 млн кв. м производственно-складских помещений в формате «лайт индастриал». Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в компании NF Group. Впечатляющая цифра говорит о высокой востребованности нестандартных складов среди бизнеса.

Разбираемся, за что компании оценили этот тип помещений, почему брокеры считают его привлекательным для вложений и чем может заинтересовать инвесторов новый проект от девелопера Instone Development — индустриальный парк «Гранат».

Главное о формате «лайт индастриал»

«Лайт индастриал» — это тип производственно-складских помещений, который появился в России не так давно. Его главное отличие от классических складов заключается в многофункциональности. В таких объектах есть место для легкого производства, хранения продукции, офисного блока и шоурума. Все это делает его удобным форматом складов для небольших компаний.

«Лайт индастриал» востребован у малого и среднего бизнеса, который нуждается в многофункциональных и гибких помещениях для производства, хранения и логистики», — уточнил Валерий Жуков, генеральный директор компании Instone Development, реализующей склады в Москве и регионах.

Среди ключевых особенностей формата «лайт индастриал» — небольшие размеры. Площадь блоков начинается от 500 кв. м и редко превышает 1,7 тыс. кв. м. Кроме того, такие склады оснащены современной системой инженерных коммуникаций и обладают универсальной конструкцией, чтобы компания могла адаптировать помещения под свой бизнес, не меняя локацию. В помещения еще на этапе проектирования закладывают оптимальную нагрузку на пол и высоту потолков, а также повышенные мощности по электроэнергии, чтобы бизнес мог расширяться — например, открыть дополнительную производственную линию.

Особенность «лайт индастриал» кроется и в расположении объектов. Классические склады редко размещают близко к городу, а объекты формата «лайт индастриал», напротив, строят либо в городской черте, либо в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей. В результате формат позволяет открыть офис и шоурум прямо у производства — сотрудники и покупатели смогут добраться до объекта на личном и общественном транспорте.

Зачастую помещения формата «лайт индастриал» занимают фармацевтические компании, бизнес из сферы легкой и пищевой промышленности, мебельные производства, логистические фирмы. Частыми арендаторами и покупателями подобных объектов становятся ретейлеры из сегмента электронной торговли, которые размещают в «лайт индастриал» распределительные центры.

Что происходит в сегменте в 2024 году

По данным NF Group, общая площадь существующего предложения «лайт индастриал» в Московском регионе за первые девять месяцев 2024 года достигла 433 тыс. кв. м. На стадии строительства находится 400 тыс. кв. м зданий такого формата, на этапе планирования или проектирования — более 1,2 млн кв. м.

Хотя объектов становится все больше, такой тип производственно-складских помещений не пустует и стабильно привлекает покупателей и арендаторов. По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, существующие «лайт индастриал»-проекты поблизости от Москвы почти полностью законтрактованы.

«Как следствие ограниченного готового предложения отмечается высокая заинтересованность в объектах, находящихся на стадии строительства и проектирования, — рассказал Фомиченко. — На сегодняшний день нельзя уверенно оценить предел объема спроса ввиду того, что сегмент является достаточно молодым относительно классической складской недвижимости. Практически все объекты контрактуются на 100% до ввода в эксплуатацию. В целом можно сказать, что спрос в ближайшие годы будет напрямую зависеть от объемов выводимого на рынок предложения, базируясь на том, что абсолютное большинство введенных проектов полностью успешно реализованы».

Ставка аренды на объекты формата «лайт индастриал» класса А по предварительным итогам девяти месяцев 2024 года достигла ₽12,8 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, посчитали в NF Group. Рост ставок с начала года составил 27%. Цена продажи 1 кв. м в объектах формата «лайт индастриал» класса А составила ₽108,2 тыс. без НДС. Этот показатель с начала года прибавил 14%.

Инвестиции в «лайт индастриал»: мнение экспертов

По словам Владимира Стольникова, руководителя дирекции управления альтернативными инвестициями Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал», «лайт индастриал — привлекательный сегмент с точки зрения инвестирования на девелоперской стадии и инвесторам сейчас интересна возможность поучаствовать в динамичном росте рынка».

«Именно склады последние годы считались тихой гаванью для инвесторов. Однако высокий порог входа сделал их доступными для очень узкого круга интересантов, — уточнил Стольников. — Основное преимущество «лайт индастриал» — это меньшие площади и инвестиционные пороги по сравнению с классическими складами «биг бокс», что делает их доступными как для институциональных фондов, так и для отдельных инвесторов».

Значимую долю покупателей «лайт индастриал»-объектов составляют инвесторы, которые сдают их в аренду или перепродают — и зарабатывают на росте стоимости квадратного метра, указали в NF Group. «До сегодняшнего дня инвесторами выступали частные лица. А летом 2024 года была заключена первая инвестиционная сделка по покупке будущего объекта площадью около 16 тыс. кв. м и включение его в состав ЗПИФа», — рассказал Константин Фомиченко.

Индустриальный парк «Гранат»: оценка перспектив

Одним из наиболее перспективных объектов в сегменте «лайт индастриал» неподалеку от Москвы в NF Group назвали индустриальный парк «Гранат». В компании отметили высокое качество строительства проекта, а также его адаптивность и расположение. Его возвели в промышленной зоне «Житнево», в непосредственной близости от ЦКАД и дороги А-107, недалеко от пересечения с трассой М-4 Дон.

Выгодное расположение обеспечивает высокую транспортную доступность: путь от парка «Гранат» на автомобиле до аэропорта Домодедово составит 15 минут. «Южная локация у ЦКАД станет значимым преимуществом — сегодня этот район пользуется высоким спросом. Почти половина запросов на складские помещения приходится именно на южное направление, что делает проект особенно актуальным для логистических и производственных компаний, стремящихся к оптимизации транспортных маршрутов», — указали в NF Group.

На парк «Гранат» обратил внимание и Владимир Стольников из Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал»: «Если мы говорим о Московской области, хотелось бы отметить парк «Гранат». Это интересный объект, имеющий большой потенциал именно для развития формата «лайт индастриал».

Индустриальный парк «Гранат» с 2023 года развивает компания Instone Development. Общая площадь объекта к завершению строительства достигнет 300 тыс. кв. м. На сегодняшний день парк занимает территорию площадью 72 га при наличии 70 тыс. кв. м сдаваемых в аренду помещений и более 40 действующих резидентов. По данным Instone Development, вакансия в сентябре 2024 года находится на нулевой отметке.

С текущего года в парке «Гранат» реализуют «лайт индастриал». Всего в проекте появится 22 тыс. кв. м. складов такого формата. В первом корпусе общей площадью 5,6 тыс. кв. м разместятся блоки от 870 кв. м. Второй корпус площадью 16,5 кв. м будет поделен на помещения размером от 1,3 тыс. кв. м.

Объекты формата «лайт индастриал» в парке «Гранат» соответствует классу А+. Высота потолков составит 8 м, шаг колонн — 12 × 24 м, нагрузка на пол — 5 тонн на 1 кв. м. Предоставляемая мощность — от 35 кВт на блок с возможностью увеличения мощности по запросу. Каждый блок будет обеспечен собственными секционными воротами и офисными помещениями на первом этаже. В проекте предусмотрены оптоволоконный интернет, система пожаротушения и оповещения о пожаре. В складской зоне — бетонный пол с антипылевым покрытием, офисные блоки с отделкой, мезонин на втором этаже.

На территории парка «Гранат» оборудованы парковки, площадки для погрузочно-разгрузочных работ, разворотно-поворотные площадки для грузового транспорта, а также железнодорожная ветка, имеющая разветвления и несколько действующих разгрузочных площадок. Первые два корпуса формата «лайт индастриал» в индустриальном парке «Гранат» планируют ввести в эксплуатацию в феврале 2025 года.